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中信建投房地产首席分析师竺劲: 企业要回归规模与业绩确定性

时间:2021-01-13 10:36栏目:澳门正规最大游戏平台 点击: 127 次

本报记者 许洁

截至12月17日,共有37家物业服务企业登陆港股、3家企业登陆A股。未来,物业管理行业究竟应该如何估值?行业的增长点又在哪里?12月25日,在由《证券日报》社主办的“第三届中国房地产资本峰会——乘风·求变2020物业管理资本论坛”上,中信建投房地产首席分析师竺劲分享了自己的观点。

竺劲认为:“物业企业上市数量比较多以后,估值是有所下滑的,未来可能会分化的更严重。因此,物业管理企业的初心还是要回到本身的规模增长和业绩确定性上来,要做好基础的物业管理。”

竺劲认为,合约面积规模的增长将会带动住宅类物管估值的提升。“对于以住宅类项目为主要收入来源的物管公司,单位合约面积价值与合约面积规模呈现较强的正相关性,主要是因住宅类物管项目规模效应明显,规模提升带来的边际效应递增,从而推动单位合约面积价值上升。”

“所以,规模很重要,物业到底能不能做一些增值的东西也很重要。”竺劲表示,“此外,市场也在依据母公司进行估值。因为现在所有的开发商都知道,手里的物业管理面积是香饽饽,都要给自己的‘亲儿子’。”

2014年6月30日,彩生活赴港上市,成为国内首家上市的物管企业。

竺劲表示:“彩生活上市主要讲的是社区流量,同时做社区金融、社区理财,2014-2015年主要是这个故事;后来互联网浪潮退潮,大家开始聚焦于业主增值服务,回归到社区里面有哪些业务可以做,绿城服务是那段时间的明星公司;到了2018年,由于2015年-2017年中国房地产市场出现了新一轮的增长,带来了大量房屋的销售和交付,所以碧桂园成为了明星公司;但到了2019年以后,大家发现原来物业管理企业的边界不像原来想的这么小,也可以做城市服务,可以跟社区更加紧密,所以当时火的是保利物业等;在2020年以后,市场更加关注偏商业运营类的企业,给了他们很高的估值和很大的期待。”

“资本市场在2016年跟踪绿城服务以后,发现业主增值服务似乎还是很难做出来。现在还是‘老三样’:空间管理、房屋经纪、家居服务,包括生鲜也做得有点难,团购现在还在探索之中。因此,在这个过程当中能否突破物企的边界、摆脱同质化的竞争,或者物企能不能做物管费的提价,这是当前资本市场最为关注的点。”竺劲表示。

“现在大家最关心的是未来的面积从哪里来,现在已经进入了后并购时代。老大哥碧桂园服务已经开始并购专业的服务公司了,而不是简单的并购面积,说明这个市场可能有点白热化了。因此,独立第三方项目的拓展能力是物业公司重要的业绩来源。”竺劲表示,“因为并购有风险,外拓也有不确定性,中期还是看合约面积、覆盖的在管面积倍数,这个可能是资本市场更关注的指标。”

“最后要看增值服务,业主增值服务才是赚取超额利润的正道。未来物业管理企业不是面临存活的问题,而是面临能不能提价、营业收入能不能增长的问题,这个问题可能五年以后全行业会暴露出来。”竺劲认为,物业管理行业是一个准消费行业,物管企业的本质属性为消费成长股。


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